Negli ultimi sei anni il mercato immobiliare registra un calo del prezzo medio degli immobili: nel primo semestre 2022, infatti, sono 186,7 i metri quadrati che si possono acquistare in media a livello nazionale con 150mila euro (valore molto prossimo al prezzo medio delle compravendite effettuate in Italia nell’anno 2021), +7,6% rispetto ai primi sei mesi del 2016, quando con la stessa cifra si potevano comprare 173,4 metri quadrati.

Benevento (+33,8%), Enna (+31,4%) e Perugia (+27%) sono le province dove questa tendenza è più evidente, mentre Bolzano (-4,3%), Lodi (-3%) e Milano (-2,8%) sono le tre province più in controtendenza, dove i prezzi sono aumentati maggiormente in questi anni, con un conseguente calo dei metri quadri acquistabili con 150mila euro.

Se invece si analizzano le città, fra le 16 più popolose, è Catania quella in cui si possono comprare le case più grandi (150 mq), mentre Genova presenta l’aumento più rilevante del numero di metri quadri acquistabili (+21,5%). Milano resta invece la città più cara, dove con 150mila euro si acquistano le case più piccole: solo 44 mq.

Sono alcuni dei risultati che emergono dal report “Quanti metri quadri puoi comprare con €150.000 in Italia?”* realizzato da Reopla, la società parte del gruppo Sprengnetter specializzata nella Big data Analysis e nella realizzazione di software innovativi e AVM (Automated Valuation Mode) per il settore immobiliare. La ricerca indaga quanti metri quadri si possono comprare nelle diverse province e nelle 16 città italiane più popolose con €150.000, confrontando la variazione tra il 2016 e il primo semestre del 2022.

“I prezzi medi degli immobili sono in calo da diversi anni, con un conseguente significativo aumento dei metri quadrati acquistabili con 150mila euro, un valore che abbiamo preso come riferimento perché molto vicino al prezzo con cui mediamente si chiudono le compravendite – commenta Patrick Albertengo, Co-Founder e Managing Director di Reopla -. La fotografia nazionale che emerge dal report è una media di situazioni molto diverse fra loro: l’accentramento degli interessi economici ha fatto sì che, soprattutto prima della pandemia da Covid-19, alcune grandi città crescessero a ritmo sostenuto in termini di attrattività per aziende e studenti, a discapito delle province, dove il patrimonio edilizio è antiquato e si assiste da tempo a un progressivo spopolamento e a un rallentamento del mercato. In futuro ci aspettiamo che il mercato continui a rallentare, principalmente per l’aumento del costo dei mutui, e una discesa progressiva dei prezzi, che si manifesta con qualche mese di ritardo rispetto al rallentamento del numero di compravendite”.

Le province dove si acquistano più metri quadri con €150.000 – Per acquistare una casa di grandi dimensioni con 150mila euro bisogna guardare al Sud e Isole. Oristano è la prima provincia per numero di metri quadrati acquistabili con questa cifra, ben 391,2 mq, davanti a Campobasso (368,3) e Vibo Valentia (367,7). A completare la top ten sono quasi tutte province meridionali: Cosenza (344,6), Potenza (337), Agrigento (330,5), Isernia (330,3), Caltanissetta (329), Biella (328,2), Matera (325,3).

Le province più “care” – Le province più “care”, dove si può acquistare il minor numero di metri quadrati, sono invece tutte nel Centro-Nord del Paese. Bolzano è la provincia con i metri quadri più “salati”: qui con 150mila si riescono a comprare solo 64,9 mq. Completano il podio Livorno (78,3) e Trieste (83). Seguono nella top ten le province di Firenze (84,2), Trento (87,3), Milano (88,8), Rimini (96,3), Prato (96,6), Roma (99,7) e La Spezia (103,6).

La classifica dei capoluoghi di regione – L’Aquila è la città capoluogo di regione in cui è possibile acquistare le case più grandi con 150mila euro (193,4 mq) e l’unica sopra la media nazionale (186,7 mq). Gli altri capoluoghi più convenienti sono Catanzaro (170,5 mq), Campobasso (159,9 mq), Perugia (143,2 mq) e Palermo (136,1 mq). Le città con i prezzi medi più elevati sono invece Milano, dove con 150mila euro si acquistano appena 44 mq, Bologna (54,6 mq), Firenze (55,4 mq), Trento (60,7 mq) e Roma (62,5 mq).

Analisi delle prime 16 città d’Italia

Il report di Reopla ha esaminato anche le prime 16 città d’Italia per popolazione, analizzando l’andamento dei metri quadrati acquistabili con 150mila dal 2016 al 2022 nelle diverse zone delle città. Molte sono capoluoghi di regione, a cui si aggiungono altre grandi città come Catania e Messina, che con 150 mq e 142,8 mq sono le due città con i prezzi più convenienti in questo gruppo, Padova (99,2 mq), Verona (91,9 mq) e Prato (88 mq). Di seguito viene analizzato l’andamento del mercato a Milano, Roma e Napoli, mettendo a confronto zone periferiche e quartieri del centro. Qui è disponibile l’analisi completa delle 16 città.

Roma – Nella Capitale il numero di mq acquistabili con €150.000 è cresciuto dal 2016 per diminuire solo a partire dal primo semestre 2022, con una variazione totale dei metri quadri acquistabili pari al +13,1%. La zona che presenta l’aumento più elevato dal 2016 è Torricola (+81,4%), mentre Ostiense ha la variazione più negativa (-9,85%). Mediamente, in città, si acquistano 62,5 mq, ma con un divario significativo tra quartieri: se a Tragliatella si possono comprare 137,4 mq, nella zona Tridente-Centro Storico si scende a 18,4 mq.

Milano – Dal 2016 al 2022, Milano ha visto diminuire il numero dei mq acquistabili con €150.000: la variazione del -13,8%, la più bassa fra le prime 16 città per popolazione, indica una crescita dei valori immobiliari in città. Porta Nuova è il quartiere che presenta l’aumento più consistente di mq acquistabili a questa cifra (+18,9%), mentre Piola-Argonne-Corsica è al lato opposto con un -27,3%. Milano è anche la città d’Italia in cui si possono comprare meno mq con €150.000: appena 44 mq, che salgono a 79,7 nei quartieri di Quarto Oggiaro-Sacco ma scendono a 15,4 nel Centro Storico (Duomo, San Babila, Cairoli).

Napoli – Dal 2016 al 2022 a Napoli il numero di mq acquistabili è cresciuto sempre più, con un picco nel secondo semestre del 2019, per una variazione complessiva del +5,5%. La zona Nisida-Arenile Bagnoli presenta l’aumento più significativo, +26,2%, mentre in zone come Sant’Eframo e via Carlo De Marco la variazione è negativa al -11,4%. A Napoli con €150.000 si comprano 89,9 mq, che diventano 144,6 a Secondigliano (periferia) e scendono a 32,7 a Posillipo.